本文剖析当前按揭房贷款市场的增长数据、银行与购房者的策略调整，以及潜在的居民杠杆与信用风险，提供冷静、客观的行业审视。
按揭房贷款总量在2025年第一季度同比回升4.7%，新增规模突破1.2万亿元，利率则降至3.8%的历史低位。从表面上看，政策刺激与利率下行共同催化了需求的释放，市场似乎正走出2023年以来的低迷。但剥离这些数据的外部包裹，更深层的结构性问题正在累积——居民资产负债表修复缓慢、银行资产质量承压，这些因子交织在一起，使得当前的“回暖”更像是一场以时间换空间的博弈，而非良性循环的开端。
拉动新增贷款的主力，并非首次置业人群，而是存量借款人的转贷与置换。据央行季度报告估算，今年一季度约35%的新增按揭贷款用于偿还旧贷或降低利率，即所谓的“转贷潮”。低利率环境下，借款人将高息按揭替换为年化3.6%左右的经营贷或消费贷，表面上每月还款额下降10%-15%，但贷款期限缩短、还款节奏变快，对现金流的实际压力并未显著减轻。
与此同时，新房按揭占比持续萎缩。这意味着商业银行在房贷业务的增量博弈中，越来越依赖对存量客户的二次开发。更值得关注的是，部分中小银行为争夺转贷客户，放宽了贷款用途审查，允许资金违规流入股市或理财市场——这已引起地方监管的窗口指导。银行资产负债表上，“按揭贷款”这一低风险品种，正因结构分裂而逐渐增加其隐性波动。
从银行端看，面对息差收窄（净息差已跌至1.54%），传统按揭贷款的利润贡献大幅下降。多数银行被迫采取“以量补价”策略：通过提高审批效率、降低首付比例（部分地区首付降至15%）来抢夺客户。但这一策略的前提是资产质量可控，而当前居民收入预期偏弱、失业率结构性高企，意味着更低的准入门槛直接对应更高的逾期概率。
从借款人端看，选择按揭房贷款或转贷，本质上是在利率成本与未来收入不确定性之间下注。那些依靠月供下降腾挪出消费空间的家庭，实际上是在用短期流动性换长期负债期限的延长。一旦收入出现波动，这类家庭将率先陷入还款困境——过去三个季度个人住房贷款逾期率从0.42%攀升至0.59%就是佐证。
增长数据之下，风险正在转移。一方面，居民部门杠杆率维持62.2%的高位，尽管多数新增贷款用于置换，但杠杆总额并未下降，只是利率成本降低。这意味着居民对利率的敏感度上升，而对系统性收入冲击的防御能力依然脆弱。另一方面，银行将部分风险通过资产证券化（RMBS）转移至非银机构，但这仅稀释了账面不良率，并未消除信用基础层的违约隐患。
更值得警惕的是按揭贷款的区域分化：一二线城市贷款逾期率仍低于0.3%，但三四线城市已超过0.8%。银行基于抵押物价值评估的策略，在房价持续下跌的背景下（一季度70城二手房价格同比下跌4.1%），实际抵押率快速上升，一旦房价跌破贷款余额，借款人的理性选择将是断供而非继续还贷。这意味着，按揭贷款的风险并非均匀分布，而是集中暴露在地产下行最严重的区域。
按揭房贷款的当前回升，是靠利率补贴、转贷套利和银行主动扩量三方驱动的短期现象。从居民收入修复速度与房价预期来看，这种增长的可持续性存疑。更关键的是，风险并未消失，只是在时间轴与空间轴上重新排布。对于借款人和金融机构而言，真正的考验不在今天，而在这个周期延长后的第18个月。
